Алексей Кораблин, генеральный директор кадастровой компании «КОР», рассказал об изменениях в рабочих процессах и трендах в сфере недвижимости
Компания «КОР» выполняет кадастровые работы в Москве и области с 2015 года. Специализируется на сделках с жилой и нежилой недвижимостью, а также работает с земельными участками в столице: помогает владельцам и арендаторам недвижимости правильно оформить документы.
По словам Алексея Кораблина, пандемия незначительно отразилась на технических процессах компании. Больше всего пострадали работы, предполагающие выезд геодезистов на объект и проведение измерений. Эта деятельность была приостановлена с конца марта до внедрения в апреле системы цифровых пропусков. Пока пропусков не было, сотрудники проводили выездные работы на свой страх и риск.
Из-за пандемии была приостановлена треть начатых работ. Поток заказов снизился на 50–60%. Однако по мере ослабления ограничений наблюдается рост спроса на услуги компании. Люди видят, что конец пандемии отсрочивается, поэтому действовать надо, не дожидаясь ее завершения. Тем более что с открытием многофункциональных центров (МФЦ) вновь появилась возможность запускать документы в работу.
Как во время пандемии чувствуют себя основные клиенты компании – застройщики? Вследствие ограничительных мер и приостановки строительства они понесли колоссальные убытки. Алексей Кораблин отмечает, что из-за отсутствия у них денежных средств кадастровая компания будет вынуждена выстраивать отношения не с самим застройщиком, а с банком, который его закредитовал и взял на себя управление этой компанией.
«Наши клиенты за время пандемии прилично просели. Если у нас восемь сотрудников, то на стройке работают несколько сотен или тысяч человек, и всем нужно платить зарплату. У нас есть клиент – застройщик, он сейчас очень плохо себя чувствует из-за всех этих ограничений. По сути, он сейчас переходит в рабство банка, потому что у него не осталось денег. Теперь мы должны продолжать взаимоотношения с банком, который о нас вообще не знает, не понимает, что мы делали, чего вообще от нас ждать. А мы не понимаем, чего ждать от него».
Тем не менее, по мнению генерального директора, на некоторые рабочие процессы пандемия влияет положительно. Компания уже давно взаимодействует с государственными структурами, некоторыми клиентами и партнерами в электронном режиме. Однако до пандемии большинство заказчиков отказывались от подобного формата.
«Что касается положительных изменений, мы стараемся переходить сейчас на электронный документооборот. Для нас это обыденная ситуация, потому что мы взаимодействуем с государством почти полностью в электронном виде. Мы привыкли, что у нас все на компьютере, все документы с электронной подписью, что бумагу практически не используем. Наши заказчики, естественно, к такому не привыкли, им надо лично подписать документы и выслать бумаги с курьером».
В кризис у организации также появились возможности развития и расширения: экономическая ситуация повлечет за собой закрытие многих компаний-конкурентов, в результате чего произойдет приток новых клиентов в компанию «КОР». Кроме того, по мнению генерального директора, с падением доходов люди начнут активно продавать свои объекты недвижимости, что тоже повысит количество обращений в кадастровую компанию.
«На рынке недвижимости сейчас открываются новые возможности. Когда все упадет и ни у кого не будет денег, люди начнут продавать свои объекты недвижимости, потому что ренты для поддержания уровня жизни им уже недостаточно».
Большая часть «карантинных» изменений, с которыми столкнулась компания «КОР», связана с переводом сотрудников на удаленную работу. Такой режим напрямую сказывается на эффективности ее деятельности. Помощники кадастровых инженеров без опыта работы теперь вынуждены обучаться дистанционно. Информацию в электронном формате новичкам воспринимать трудно, поэтому они успевают сделать значительно меньше, чем запланировано. Для поддержания морального духа коллектива руководитель компании каждую неделю проводит онлайн-планерки.
В сфере недвижимости взаимодействие с заказчиками в онлайн-среде также усложняет процедуру предоставления услуг.
«Мы не всегда можем дистанционно объяснить человеку, какие у него существуют проблемы с документацией. Недвижимость – такая сфера, где все объекты, особенно в Москве, с какой-то историей и старыми косяками, которые тянутся еще из 90-х годов. Естественно, человек приходит с мыслью, что у него все идеально. Ты должен ему объяснить, как на самом деле обстоят дела. По телефону или по электронной почте, даже с использованием картинок, это сделать трудно. Нужно приехать, поговорить с клиентом, показать ему на пальцах. Но из-за того, что перемещаться сейчас сложно, многие сидят по домам и нет даже места для сбора, это проблема».
Алексей Кораблин признает, что в ситуации кризиса остро проявляется нехватка внутренних ресурсов. Сравнивая пандемию с войной, информант жалуется, что жизнь в постоянной тревоге и волнениях сильно выматывает. Текущая ситуация научила его не падать духом, ставить новые задачи и выполнять их. Именно достижение поставленных целей является для Алексея Кораблина одним из действенных рецептов поддержания морального духа.
Однако для сотрудников необходимость мгновенно решать поставленные задачи может иметь весьма неблагоприятные последствия. Повышенная нагрузка может привести к эмоциональному выгоранию. Каждый день люди прикладывают максимум усилий и работают на пределе своих возможностей, буквально борются за выживание компании.
«В изоляционном режиме сложнее переключаться между задачами и процессами. Какие-то вещи я раньше в офисе делал за 10–15 минут, а дома у меня это занимает полдня. То же самое и у сотрудников: они где-то подтормаживают, из-за этого мы что-то не успеваем. Чаще всего они переживают по этому поводу и работают вечерами, ночами, в выходные. С одной стороны, это хорошо. Мы решаем поставленные задачи, сдаем работу, получаем деньги. С другой стороны, если работать семь дней в неделю, в какой-то момент не справишься. В целом, мы все сейчас находимся в состоянии борьбы за выживание компании. Каждый день мы боремся за то, чтобы просто жить дальше».
Оставаться на плаву компании во многом помогло и наличие финансовой подушки, позволившей в течение трех месяцев выплачивать зарплаты персоналу. Генеральный директор убежден, что из-за невысокой численности сотрудников, небольшой компании было гораздо проще адаптироваться к изменениям и обеспечить необходимые выплаты, чем многим крупным корпорациям.
«В начале апреля мы получили от одного из наших клиентов крупную плату за выполненный договор. Это поможет продержаться где-то до сентября. К сентябрю, я надеюсь, рынок более-менее оживет. Плюс в том, что мы маленькая компания, и один большой договор может запросто продлить нам жизнь на пару месяцев, ведь у нас нет сотни сотрудников, которых надо кормить».
Комментарий исследователя
Пандемия так или иначе затронула каждую компанию. Изначально бизнес строится на многочисленных социальных взаимодействиях с партнерами, поставщиками, заказчиками, потребителями. Если пострадают одни, тяжело придется и другим – нарушится цепочка взаимодействий. Поэтому выживаемость бизнеса в условиях кризиса зависит не только от грамотных решений руководства компании и слаженных действий сотрудников, но и от остальных звеньев цепочки.
Что же помогло небольшой кадастровой компании удержаться на плаву, несмотря на то что некоторые ее клиенты понесли колоссальные убытки? Особое значение здесь имеет размер компании. Подушки безопасности вполне хватает, чтобы сохранить рабочие места и обеспечить весь персонал зарплатой в течение нескольких месяцев. Возможно, руководству компании пришлось бы принимать более жесткие меры, будь у нее больший штат сотрудников.
Стремительный переход на удаленную работу оказался серьезным вызовом для сотрудников с небольшим опытом работы. Обучение необходимым навыкам в дистанционном режиме значительно затрудняет восприятие информации, что снижает эффективность обучения и последующей работы персонала. Кроме того, пандемия накладывает отпечаток и на моральное состояние членов команды. В условиях стресса и повышенной нагрузки увеличивается риск эмоционального выгорания. Важно не допускать стирания границ между работой и частной жизнью.
Тем не менее нельзя сказать, что пандемия принесла в бизнес-процессы лишь негативные изменения. Во время карантина некоторые компании внедрили электронный документооборот, что в долгосрочной перспективе облегчит множество рабочих процессов. Пандемия также приведет к росту количества сделок с недвижимостью и стимулирует привлечение новых клиентов, поскольку с рынка уйдут компании-конкуренты, которые не смогут пережить тяжелые времена.
Пандемия ускорила многие тренды, которые возникли на рынке недвижимости несколько лет назад. По мнению Алексея Кораблина, какие-то прежние практики упразднятся, но ждать радикальных изменений не стоит.
«Я не думаю, что мы увидим что-то радикально новое, но может быть, мы не увидим чего-то старого. Люди вновь будут ходить в кафе, в офисы и даже в кино. Но я думаю, что нас ждет радикальное переформатирование. Например, кинотеатры и так еле-еле работали, и понятно, что в таком виде, как сейчас, они уже вряд ли откроются, потому что их бизнес-модель еще до кризиса не отвечала потребностям рынка, а сейчас процесс упадка ускорился».
Эксперты прогнозируют, что в 2020 году компании займутся оптимизацией своих офисных помещений, исходя из чего ожидается повышенный спрос на коворкинги. Однако Алексей Кораблин довольно скептически относится к этим прогнозам.
«Я не очень верю в перспективу массового коворкинга, потому что по сути бизнес-модель коворкингов состоит в том, что ты берешь в аренду коробку, оборудуешь ее красиво и сдаешь ее в субаренду корпорациям, потому что у малых компаний просто нет на это денег. Мы хотели как-то сесть в коворкинг, но тогда мы бы платили за аренду в 2–2,5 раза больше. Таким образом, коворкинг подходит только крупным компаниям. Однако сейчас они очень внимательно следят за происходящим и считают деньги, поэтому дважды подумают, прежде чем сесть в коворкинг».
Что же станет с офисами в их привычном формате? По мнению Алексея Кораблина, вероятнее всего, привычный вариант офисного здания исчезнет. С каждым годом растут земельный налог и налог на имущество, постепенно увеличиваются и эксплуатационные расходы, поэтому использование недвижимости под офисы становится нерентабельным. Одним из выходов для крупных арендодателей может быть сдача в аренду офисных помещений каким-либо государственным корпорациям.
«Владельцы офисных помещений будут пытаться переводить их в жилье, потому что жилье в пределах МКАД и Садового кольца до сих пор разлетается как горячие пирожки. Я не знаю, кто его покупает, но такие люди есть, и их много. Любой застройщик, любой девелопер мечтает, имея какую-то площадку, перевести ее в жилье. Если не получается переформатировать в квартиры, то в апартаменты, если не в апартаменты, то в какой-то другой формат. Я думаю, что скоро в центре будет больше жилых домов, переделанных из старых офисных зданий».
По прогнозам Алексея Кораблина, реальные цены на недвижимость упадут, а заявленная в объявлениях стоимость объектов недвижимости останется прежней или даже возрастет. Более того, процедура проверки документов на объекты станет строже, поскольку в случае обнаружения проблем люди будут пытаться получить максимальную скидку на покупку.
«Если раньше объект уходил примерно за ту цену, что была указана в объявлении, то сейчас может быть серьезный дисконт (до 30–50%). Это связано с более тщательной проверкой документов, так называемой дью-дилидженс, которая может выявить проблемы, скопившееся за много-много лет. С учетом этих проблем и будет образовываться существенная скидка».
Дью дилидженс (от англ. due diligence – «должная добросовестность») – процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку ее финансового состояния и положения на рынке.